부동산 매수인의 소유권이전등기청구권의 소멸시효

이세영 (법무법인 새롬 대표 변호사)

이세영 변호사

부동산 매수인이 10년 내에 소유권이전등기청구권을 행사하지 않으면 그 등기청구권은 유효할까?

원칙적으로 부동산매매로 인한 매수인의 소유권이전등기청구권은 채권적 청구권이어서 매수인이 소유권이전등기청구권을 행사하지 않고 10년이 경과하면 민법 제162조 제1항에 따라 시효 만료로 그 권리가 소멸한다.

그러나 부동산 매수인이 부동산을 인도받아 계속 점유하는 경우에는 소유권이전등기청구권을 행사하지 않고 10년이 경과하더라도 그 등기청구권을 행사하여 자신의 권리를 지킬 수 있다.

매수인이 그 목적물을 인도받아 사용, 수익하고 있는 경우에는 그 매수인을 권리 위에 잠자고 있는 자로 볼 수 없기 때문이다. 다시 말해, 이러한 경우의 등기청구권이 다른 일반 채권과 동일하게 소멸시효에 걸린다고 본다면 매도인의 등기이전의무가 소멸되는 데 그치지 아니하고 더 나아가 매도하여 이미 매수인에게 인도까지 완료된 매매목적물이 매도인에게 환원되어야 하는 결과가 되어 매수인의 등기청구권 행사의 태만에 문제가 있다고 할지라도 심히 불합리하다고 볼 수 있기 때문이다.

한편, 점유라고 함은 물건이 사회통념상 그 사람의 사실적 지배에 속한다고 보이는 객관적 관계에 있는 것을 말하고 사실상의 지배가 있다고 하기 위해서는 반드시 물건을 물리적, 현실적으로 지배하는 것만을 의미하는 것이 아니고 물건과 사람과의 시간적, 공간적 관계 등을 고려하여 사회관념에 따라 합목적적으로 판단하여야 한다.

따라서, 매수인이 토지를 인도받아 도로로 포장한 이후 그 토지를 인근 주민들의 통행로로써 계속 제공한 경우 매수인이 토지에 대한 점유를 상실하였다고 볼 수 없다. 따라서 매수인의 토지에 관한 소유권이전등기청구권은 그 통행로 제공기간 중에는 소멸하지 않으며 매수인은 그 등기청구권을 언제라도 행사할 수 있다.

또한 매수인이 부동산을 인도받아 사용·수익하다가 다른 사람에게 그 부동산을 처분하고 그 점유를 승계하여 준 경우에도 부동산에 대한 보다 적극적인 권리 행사의 일환이라고 볼 수 있어 매수인의 이전등기청구권은 소멸하지 않으며 매수인은 그 등기청구권을 언제라도 행사할 수 있다.

아울러 매수인이 부동산을 인도받아 다른 사람에게 임대한 경우에도 부동산에 대한 점유를 상실하였다고 볼 수 없다. 이에 따라 매수인의 소유권이전등기청구권은 그 임대기간 중에는 소멸하지 않으며 매수인이 등기청구권을 언제라도 행사할 수 있다.